El colegio de abogados de Madrid organiza en el CES Cisneros una jornada sobre la Ley de crédito inmobiliario

• Más de 300 personas asistieron al evento, celebrado el 13 de febrero

La Sección de Derecho Bancario del Colegio de Abogados de Madrid reunió en el CES Cardenal Cisneros, el pasado 13 de febrero a unas 300 personas, en una jornada sobre la ley de crédito inmobiliario

En el acto intervinieron Ana Fernández-Tresguerres García, notaria de Madrid; Segismundo Álvarez Royo-Villanova. notario de Madrid; Ángel Valero Fernández-Reyes. Registrador de la Propiedad nº 22 de Madrid; Rosana Viejo González. Directora Legal de Bankinter; y José Ramón Couso Pascual, presidente de la Sección de Derecho Bancario. La jornada trató de arrojar luz al Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y cómo quedan las reclamaciones hipotecarias en el nuevo marco legislativo y jurisprudencial, una de las cuestiones que mayor litigiosidad ha tenido los últimos años.

Tras la bienvenida de nuestro director, Raúl González Canosa, Ana Fernández-Tresguerres fue la primera en intervenir, situando el contexto del que parte la nueva norma que, pese a que va a producir “importantísimos cambios en nuestro sistema jurídico, ha sufrido una tortuosa tramitación”. Como explicó la notaria, “el punto de partida es la Directiva 2014/17 de 4 de enero de 2011, cuya transposición debió hacerse en 2016 y 2017”, sin embargo, el Proyecto de Ley es de fecha 17 de noviembre de 2017, “con notable retraso respecto de la entrada en vigor de la directiva en su segundo término”, y recordó que será el próximo jueves cuando se apruebe definitivamente, según el calendario legislativo previsto por el Congreso.

Para Fernández-Tresguerres, la problemática en torno al Proyecto de Ley obedece a varios motivos: “la situación política y la dificultad de adoptar acuerdos así como la incidencia que ha tenido la jurisprudencia tanto nacional como internacional del TJUE por la gran conflictividad de la concertación de las hipotecas como contratos con consumidores”, así como las recientes y controvertidas sentencias en torno a la cláusula de gastos.

A los efectos del procedimiento ejecutivo, la notaria indicó, además, que “la Directiva debe ponerse en relación a otros dos instrumentos europeos pendientes de aprobación, el Reglamento sobre Ley aplicable a funciones de créditos; y la denominada Orden AEC de títulos ejecutivos especiales para entidades bancarias en determinados elementos, que van a suponer una auténtica revolución para la ejecución”.

Por su parte Álvarez-Royo centró su ponencia en qué aporta el PL en relación al control de transparencia, protagonista del “terremoto del pleito inmobiliario y del crédito hipotecario que llevamos viviendo en España desde el 2009, desde el principio de las ejecuciones hipotecarias”, y aseguró que, aparentemente, se van a limitar los intereses de demora, se va a establecer un sistema de vencimiento anticipado y se van a distribuir los gastos de una manera determinada. “La transparencia, sin embargo, no la puede solucionar porque depende de la comprensión del contratante”, explicó.

Volviendo a la transparencia, el Proyecto prevé “una nueva regulación de las obligaciones de información y una nueva intervención notarial a través del acta”, refirió el notario.

Como expuso Álvarez-Royo, el PL en sus arts. 14 y 15 regula la necesidad de realizar un acta antes de la escritura en la cual se produzca el asesoramiento notarial, “que al menos un día antes del día de la escritura el prestatario (también avalistas y garantes) acuda al notario y se realicen una serie de actividades. En realidad, el control del notario se proyecta al control de que el banco ha enviado la información con la antelación necesaria, como una especie de auditoría externa”, especificó el ponente.

Sin embargo se trata de preceptos que han generado controversia, entendiendo el Consejo General del Poder Judicial y del Consejo de Estado “que había una intención de blindar la transparencia material por parte de los bancos, y eso corresponde al juez y no se debe establecer una presunción”. Aunque, de acuerdo a Álvarez-Royo, en ningún caso exime al banco de su responsabilidad, “la seguridad no la da la Ley, sino cómo actuemos todos: los prestatarios que tendremos que ser más responsables, los notarios que deberán prestar más atención y más tiempo (el acta es se hace gratis), y también los bancos que tienen que comprender que lo único que va a dar seguridad al mercado son contratos claros, sencillos, y equilibrados”, alegó.

En el otro extremo, representando a las entidades, Viejo coincidió en destacar la cuestión de la transparencia material como el principal escollo de la nueva Ley, “estaría bien que el legislador estableciera los requisitos para considerar que se cumple, ya que la jurisprudencia habla de ‘conocimiento subjetivo’, y que tuviera en cuenta también las circunstancias del momento de celebración del contrato de crédito: el presente es la incertidumbre”, declaró.

La ponente, que quiso romper una lanza a favor del procedimiento ejecutivo español, expuso que “en Europa hay una idea equivocada, ha permitido que mucha gente pueda acceder al crédito y que el sector financiero no haya salido tan mal parado, antes nadie lo cuestionaba”, y defendió también que “los bancos son los primeros interesados en reivindicar la seguridad jurídica”, algo que, para Viejo aporta el Proyecto de Ley, aunque “deja muchos temas abiertos y la cartera de créditos sigue estando en peligro de litigiosidad permanente”.